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按揭贷款

按揭贷款mortgage loan

  按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

  按揭贷款中人们最关心的是条件及程序,首先办理按揭贷款需要提供的资料:

  1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。

  2、购房协议书正本。

  3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

  4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

  5、开发商的收款帐号1份。

  其贷款手续及程序是这样的。

  首先,请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。

  然后接受银行对您的审查,并确定贷款额度。

  接下来就可以办理借款合同,且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。

  最后剩下的就是银行发放贷款,借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

  经过以上手续及流程,您就可以通过按揭得到新房子了。 通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识,并且了解了办理贷款的相关事宜,希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。

  购房者如何办理按揭贷款?

  楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍,已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内,按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。 

 

  楼宇按揭的具体程序如下:

  (1)选择房产

  购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。

  (2)办理按揭贷款申请

  购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。

  (3)签订购房合同

  银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

  (4)签订楼宇按揭合同

  购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

  (5)办理抵押登记、保险

  购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。

  (6)开立专门还款账户

  购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户,作为购房者的购房款

  买房付全款还是办按揭?

  选好了房子,接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的,所以就有了贷款买房,或叫按揭买房,花明天的钱圆今天的梦。

 

 

  付全款的三大优点

  1.付全款省钱

  虽然第一次付的钱多,但从买房的总数来看,可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款,所以能和开发商讨价还价,进一步节省购房款。

  2.无债一身轻

  付全款购房日后没有经济压力,因为购房者已经可以不再为房款操心,从容安排以后的金融计划。同时也节省时间,不必进行任何资信认证,今日事今日毕。

  3.转手容易

  从投资角度说,付全款购买的房子再出售方便,不必受银行贷款的约束,一旦房价上升,转手套现快,退出容易。即便不想出售,要发生经济困难时,还可以向银行进行房屋抵押。

  付全款的两项缺点

  1.资金压力大

  如果不是资金充裕,毕竟一次性投入很大,也许影响消费者其他投资项目。

  2.投资风险大

  除非对其房产项目有相当了解,包括建筑质量、开发商技术和资金实力等,需要购房者有相当的技术专业水准,普通人无法达到。

  办按揭的三大优点

  1.花明天的钱圆今天的梦

  按揭就是贷款,也就是向银行借钱,购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子,所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

  2.把有限的资金用于多项投资

  从投资角度说,办按揭购房者可以把资金分开投资,贷款买房出租,以租养贷,然后再投资,这样资金使用灵活。  

  3.银行替你把关

  办借款是向银行借钱,所以房产项目的优劣银行自然关心,银行除了审查你本身外,还会你审查开发商,为你把关,自然保险性高。

  办按揭的缺点

  1.背负债务

  说到缺点,首先是心理压力大,因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮,讲究节省,所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上,购房人确实负担沉重的债务,无论对任何人都是不轻松的。

  2.不易迅速变现

  因为是以房产本身抵押贷款,所以房再出售困难,不利于购房者退市。

 

                

 


 

住房公积金贷款

 

来源:法律快车www.lawtime.cn 作者:hss 时间:2012/10/26

  

  核心内容:个人住房公积金委托贷款指贷款行根据住房资金管理中心的委托,以住房公积金为资金来源,按规定的要求向购买住房的个人发放的贷款。下面,法律快车房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。

  贷款条件

  1、具有城镇常住户口或有效居留身份;

  2、具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

  3、具有购买住房的合同和协议;

  4、能够支付不低于购房全部价款20%的首期付款;

  5、按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户。

  贷款额度、期限和利率

  个人住房公积金委托贷款额度最高不得超过39万元;贷款期限不得超过借款人在贷款发放之日至法定规定退休年龄的年限,最长不超过30;住房公积金委托贷款在1年以内的,执行和同利率,实行到期一次还本付息,利随本清。贷款利率执行中国人民银行和建设部规定的利率。贷款期限在1年以上的,实行按月分期付款,如遇利率调整,于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定。目前公积金贷款利率为:5年以下4%5年以上4.5%

  申办程序

  1、住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议。

  2、借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请,受托行业可根据需要,代为收集借款人申请资料,统一交住房资金管理中心审核、审批。

  (1)借款人身份证件(指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)及婚姻状况证明;

  (2)借款人家庭财产和收入证明;

 
 
 

 

  (3)合法的购(建、修)住房合同意向书、协议或其他批准文件;

  (4)抵押物或资物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或资押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明;

  (5)有所购(建、修)住房全部价款20%以上的自有资金,并保证用于支付所购(建、修)住房的首付款;

  (6)自建住房的,应出具计划、建设、规划、土地等有关部门的批准文件;

  (7)对自有住房进行翻建、大修的、应出具自有住房产权证明;

  (8)有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

  (9)住房资金管理中心规定的其他条件。

  3、住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后,与受托行签订委托贷款合同。

  4、受托行按照委托贷款合同约定,与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款保证合同》后,办理借款手续。

  5、受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。 

  还款付息方式

  住房公积金委托贷款在还款工具上可采用银行卡、活期存折、扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的还款日确定在每月的20日至30日,遇节假日顺延。分期还款方式采用等额本息还款方式或等额本金两种还款方式。借款人也可用缴存的住房公积金偿还贷款本金。

  1、等额本息还款额计算公式为:

  每月还款额=贷款本金X月利率X(1+月利率)贷款月数/(1+月利率)贷款月数-1

  2、等额本金还款额计算公式为

  每月还款额=贷款本金/贷款期月数+(本金-已归还本金累计额)X月利率。